Mit der Novelle der Wiener Bauordnung wurde die Verpflichtung zur Erstellung und Führung eines Bauwerksbuches auf einen wesentlichen Teil des Wiener Gebäudebestandes ausgeweitet. Betroffen sind bezogen auf unseren Verwaltungsstock klassische Miethäuser, ebenso wie Häuser, an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Maßgeblich für die Zuordnung ist das Errichtungsjahr. Für Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden, muss das Bauwerksbuch bis spätestens 31. Dezember 2027 erstellt und in der Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien registriert werden; für Gebäude aus der Zeit zwischen dem 1. Jänner 1919 und dem 1. Jänner 1945 endet die Frist am 31. Dezember 2030.
Ausgenommen sind insbesondere Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit einer bebauten Grundfläche von höchstens 50 Quadratmetern. Weitere Informationen bieten die Stadt Wien und § 128a der Wiener Bauordnung.
Was ist das Bauwerksbuch?
Das Bauwerksbuch ist keine einmalig erstellte Bestandsaufnahme, die nach ihrer Registrierung abgelegt werden kann. Es handelt sich vielmehr um eine fortlaufende technische Dokumentation des Gebäudes, mit daran anschließenden laufenden Prüf , Wartungs- und Reparaturintervallen.
Erfasst werden sollen jene Bauteile, von denen bei einer Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefährdung für Menschen ausgehen kann.
Im Bauwerksbuch werden unter anderem festgehalten:
- die maßgeblichen Baubewilligungen, Fertigstellungsanzeigen und Benützungsbewilligungen,
- die regelmäßig zu überprüfenden Bauteile,
- die Zeitpunkte und Intervalle der erforderlichen Kontrollen,
- die Ergebnisse der durchgeführten Überprüfungen,
- festgestellte Baugebrechen sowie
- die vorgesehenen Maßnahmen zu deren Behebung.
Damit schafft das Bauwerksbuch eine nachvollziehbare Grundlage, um mögliche Schäden frühzeitig zu erkennen, Erhaltungsmaßnahmen vorausschauend zu.
Was bedeutet das für Miet (Zins-) häuser?
Das Bauwerksbuch ist keine einmalig erstellte Bestandsaufnahme, die nach ihrer Registrierung abgelegt werden kann. Es handelt siBei einem klassischen Miethaus trifft die Verpflichtung grundsätzlich die Eigentümerin oder den Eigentümer des Gebäudes. Für die Gebäudeverwaltung besteht die Aufgabe darin, die Umsetzung organisatorisch vorzubereiten und im Rahmen des Verwaltungsauftrages zu begleiten.
Dazu gehören insbesondere die Erhebung der vorhandenen Bauakten, die Zusammenstellung der verfügbaren Pläne und Bewilligungen sowie die Koordination mit befugten Fachleuten. Auf Grundlage der erstmaligen Überprüfung können notwendige Erhaltungsmaßnahmen erkannt, zeitlich eingeordnet und in die weitere Bewirtschaftung des Hauses einbezogen werden. Richtig eingesetzt, kann das Bauwerksbuch ein wertvolles Instrument für eine nachhaltige Gebäudebewirtschaftung und die Sicherung der langfristigen Vermietbarkeit darstellen.
Was bedeutet das für Wohnungseigentumshäuser?
Bei einem Wohnungseigentumshaus richtet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft. In der praktischen Umsetzung kommt der Hausverwaltung in der Vertretung der Wohnungs-Eigentümer Gemeinschaft eine besondere koordinierende Funktion zu. Erforderliche Schritte müssen nachvollziehbar vorbereitet, transparent kommuniziert und – soweit notwendig – einer Beschlussfassung zugeführt werden. Das Bauwerksbuch schafft damit im Wohnungseigentum eine gemeinsame sachliche Grundlage. Der technische Zustand des Hauses, notwendige Überprüfungen und festgestellte Erhaltungsmaßnahmen werden für die Eigentümergemeinschaft nachvollziehbar dokumentiert. Dadurch können Entscheidungen fundierter und notwendige Investitionen frühzeitiger geplant werden.
Die Gebäudeverwaltung Franz Kramas hat bereits vorgesorgt
Für uns war von Beginn an klar, dass mit den erforderlichen Vorbereitungen nicht nur die Aufgabenstellung der Erhebung der Unterlagen verbunden ist. Wir haben daher bereits frühzeitig damit begonnen, die von uns verwalteten Liegenschaften zu prüfen und die notwendigen Grundlagen für die Erstellung der Bauwerksbücher vorzubereiten.
Eine geordnete Vorbereitung umfasst insbesondere:
- die Prüfung, ob und bis wann das Gebäude von der Verpflichtung betroffen ist,
- die Beschaffung und Aufbereitung vorhandener Bauakten und Pläne,
- die Einholung geeigneter Angebote befugter Fachleute,
- die Koordination der erstmaligen Überprüfung sowie
- die Information der Kunden über die jeweiligen Prozessergebnisse,
- die Vorbereitung allenfalls erforderlicher Entscheidungen,
- die weitere Organisation der im Bauwerksbuch vorgesehenen Kontrollen.
Für betroffene Miet- und Wohnungseigentumshäuser werden bereits von uns sukzessive die bei den Wiener Baubehörden vorhandenen digitalisierten Pläne und Bauaktenunterlagen angefordert. Bereits eingelangte Unterlagen werden gesammelt, geordnet und für die weitere Bearbeitung aufbereitet.
Unsere Kundinnen und Kunden können sich darauf verlassen, dass wir die maßgeblichen Fristen im Auge behalten und die erforderlichen Schritte rechtzeitig vorbereiten. Damit soll vermieden werden, dass kurz vor Fristablauf unter erheblichem Zeitdruck gehandelt werden muss oder es aufgrund der zu erwartenden hohen Nachfrage zu Engpässen bei den befugten Fachleuten kommt. Beim Bauwerksbuch geht es für uns um mehr als die bloße Erfüllung einer gesetzlichen Frist. Wir betrachten diese Aufgabenstellung aus mehreren Perspektiven:
- Welche gesetzlichen Anforderungen sind zu erfüllen?
- Welche Unterlagen sind bereits vorhanden und welche müssen noch beschafft werden?
- Welche technischen Besonderheiten weist das Haus auf?
- Welche Maßnahmen sind kurzfristig erforderlich und welche können langfristig geplant werden?
- Wie lassen sich Entscheidungen transparent und wirtschaftlich nachvollziehbar vorbereiten?
- Wie kann das Bauwerksbuch sinnvoll in die laufende Erhaltung des Hauses eingebunden werden?
Mit der Kramas-Brille behalten wir nicht nur den nächsten gesetzlichen Stichtag, sondern auch die langfristige Entwicklung der Liegenschaft im Blick. Persönlicher Kontakt, transparente Entscheidungsgrundlagen und eine vorausschauende Organisation stehen dabei im Mittelpunkt. So wird das Bauwerksbuch zu einem weiteren Baustein einer professionellen Gebäudeverwaltung: für mehr Sicherheit, bessere Planbarkeit und eine nachhaltige Erhaltung der von uns betreuten Miet- und Wohnungseigentumshäuser.
Franz Kramas Gebäudeverwaltung – wir haben bereits vorgesorgt und behalten für Sie den Durchblick.
