Aktuelles

Gut zu wissen

Welche Vorteile ergeben sich dadurch?

Die „Kramas-Brille“ steht sinnbildlich für eine besondere Herangehensweise an unsere Aufgaben. Wir kombinieren in unserem Handeln eine bestehende jahrzehntelange Erfahrung in der Verwaltung vieler Objekte mit einem innovativen und zukunftsorientierten Blickwinkel. So entstehen moderne Ansätze zur Problemlösung. Analytisches Denken auf Basis einer über Jahrzehnte gewonnenen Erfahrung und ein verantwortungsbewusster, lösungsorientierter Blick – daraus setzt sich unser Denken & Handeln zusammen. Wir verstehen darunter eine offene Perspektive und ein hohes Maß an Kundenorientierung. Das Anliegen der KundInnen ist dabei stets im Fokus. Durch diesen ganz besonderen Blickwinkel werden unbürokratische und innovative Lösungswege gefunden und das mit Handschlagqualität.

Mitwirkung der Hausverwaltung notwendig

Nachfolgend beschäftigen wir uns mit dem Thema „Verwaltung im Wohnungseigentum“. Dem Thema „Verfügung im Wohnungseigentum“ ist ein weiterer aktueller Beitrag gewidmet.

Zu Beginn aber trotzdem kurz zur Frage: Was bedeutet „Verfügung im Wohnungseigentum“? Prinzipiell geht es dabei um Entscheidungen, die von den Miteigentümern einer Liegenschaft ohne Miteinbeziehung der Hausverwaltung zu treffen sind. Dahinter steht das Recht jedes einzelnen Miteigentümers, über seinen Anteil selbstständig „verfügen“ zu können.

Im Unterschied dazu gibt es im Wohnungseigentum aber auch Maßnahmen, die dem Themenkomplex „Verwaltung“ zuzuordnen sind, die bei Entscheidungen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Instanz erforden. Als Vertretung dieser ist gesetzlich die Hausverwaltung vorgesehen. Bei denen sich daraus ergebenden Aufgabenstellungen unterscheidet man zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Verwaltung. Bei Tätigkeiten der ordentlichen Verwaltung ist die Hausverwaltung beauftragt, selbstständig tätig zu werden, um den laufenden Betrieb einer Liegenschaft sicherzustellen. Dabei ist die Mitwirkung der Miteigentümer nicht erforderlich.

Bei der außerordentlichen Verwaltung ist die Mitwirkung der Miteigentümer sehr wohl verpflichtend, da es sich meist nicht um Veränderungen in den eigenen vier Wänden handelt, sondern an Allgemeinflächen bzw. allgemeinen Einrichtungen.  Die Aufgabe der Hausverwaltung liegt dabei darin, die Entscheidungsgrundlagen zu beschaffen. Als Beispiel sei hierfür der nachträgliche Einbau eines Liftes genannt. Das Aufgabenfeld der Hausverwaltung umfasst alle behördlichen Wege, die Planung, die Kostenerhebung und vor allem die Beschlussfassung. Gibt es nun einen positiven Beschluss, ist es Aufgabe der Hausverwaltung, das bewilligte Projekt umzusetzen, wobei im ersten Schritt die Beauftragung der benötigten Professionisten erfolgt. Wichtig sind dabei auch die zeitliche Abstimmung und die Benachrichtigung von betroffenen Wohnungseigentümern, damit bauliche Maßnahmen ohne Verzug durchgeführt werden können. Am Ende einer von den Miteigentümern bewilligten Maßnahme steht die Rechnungskontrolle.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass im Rahmen der Verfügung im Wohnungseigentum von den Miteigentümern selbstständig Entscheidungen getroffen werden müssen, während bei der Verwaltung die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Mitwirkung der Hausverwaltung aktiv wird.

Mit Rechten und Pflichten verbunden!

An dieser Stelle beschäftigen wir uns mit Verfügungshandlungen im Wohnungseigentum. Diese Verfügungshandlungen unterscheiden sich von Verwaltungshandlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Besonderen dadurch, dass der bevollmächtigte Verwalter für solche Handlungen kein Vertretungsrecht hat und daher auch keine Entscheidungen in diesem Zusammenhang treffen kann.

Zunächst ist die Feststellung von großer Bedeutung, dass man im Wohnungseigentum nicht Eigentümer einer speziellen, meist selbst bewohnten Wohnung, sondern Miteigentümer der gesamten Liegenschaft ist. Trotzdem hat man über die eigene Wohnung ein besonderes Verfügungsrecht, das bei der Entscheidung, ob man die eigene Wohnung selbst bewohnt oder sie leer stehen lässt, beginnt. Man kann die Wohnung auch vermieten, haftet aber gegebenenfalls für das Verhalten des Mieters. Auch Veränderungen innerhalb der eigenen vier Wände, die für andere Miteigentümer keinen Nachteil bedeuten, sind in der Regel problemlos durchführbar. Das betrifft vor allem die Einrichtung mit Möbeln und auch die Farbe der Wände.

Jedoch dürfen Veränderungen in der Wohnung nicht uneingeschränkt durchgeführt werden. Sind solche, die über den vorher genannten Rahmen hinausgehen, geplant, müssen im Vorhinein (!) alle anderen Miteigentümer zustimmen. Das betrifft eine ganze Reihe von möglichen Adaptierungen: Diese reichen von der Versetzung von Wänden – insbesondere, wenn Wände im Zusammenhang mit der Statik eines Hauses betroffen sind –, dem Einbau neuer Fenster, insbesondere bei Änderung des äußeren Erscheinungsbildes, der Montage einer Satellitenanlage bis hin zum Anbringen von Markisen, dem Bau eines Wintergartens auf der Loggia oder eines Flugdaches auf dem Balkon, usw. Aber auch die Widmungsänderung einer Wohnung – beispielsweise zu einem Büro –, erfordert im Voraus die Zustimmung aller Miteigentümer. Zusätzlich müssen natürlich alle rechtlichen (Baurecht, Gewerberecht etc.) Bestimmungen und Anforderungen erfüllt werden.

Holt man sich die benötigte Zustimmung aller Miteigentümer nicht im Voraus, kann dies im Nachhinein zu sehr unangenehmen Konsequenzen führen! Neben einem Beseitigungsanspruch und der möglichen Haftung für Schäden und Folgeschäden können andere Miteigentümer unter Umständen sogar eine Besitzstörungsklage einbringen. Daher ist es sehr wichtig, sich vor geplanten Änderungen über notwendige Schritte zu informieren! Wichtig ist auch die Feststellung, dass die Kosten der Veränderungen im Rahmen des Verfügungsrechts immer selbst zu tragen sind.

Zusammenfassend bedeutet dies, dass bei Verfügungshandlungen durch Wohnungseigentümer regelmäßig die Erfüllung von Voraussetzungen zu prüfen ist und der Verwalter diesbezüglich keine Zustimmung erteilen kann.

Persönlichen Kontakt suchen!

Großer Lärm gehört heutzutage mit Sicherheit zu den bedeutendsten gesellschaftlichen Problemen. Das gilt natürlich auch in einem Wohnhaus. Grundsätzlich muss aber festgestellt werden, dass die Wahrnehmung in Bezug auf Lärm sehr subjektiv ist. Was für den einen unerträglich ist, kann für einen anderen ganz normal sein. Was ist daher zu tun, wenn man sich – zum Beispiel von einem Nachbarn – durch zu großen Lärm belästigt fühlt? 

Aus langjähriger Erfahrung empfehlen wir als Erstes, den persönlichen Kontakt zum Verursacher zu suchen und diesen auf die Störung aufmerksam zu machen. Dabei sollte man diesen ersuchen, die Lärmbeläs­tigung einzustellen. Möglicherweise hat der Verursacher gar nicht bemerkt, dass sein TV-Gerät oder seine Stereoanlage für andere zu laut aufgedreht hat, stellt die Lärmquelle leiser und entschuldigt sich für sein Verhalten. Unter Umständen muss man einen nicht so einsichtigen Nachbarn mehrfach kontaktieren, bis dieser sein Fehlverhalten einsieht.

Hilft auch das nichts, muss man die Polizei einschalten. Diese wird dann aktiv, sucht entweder ihrerseits den Lärmverursacher auf oder nimmt gleich eine Anzeige auf, was in der Regel zu einer Verwaltungsstrafe führt. Sollte das auch nichts helfen, ist als nächs­ter Schritt das Einbringen einer Unterlassungsklage denkbar.

Da viele den Weg zur Polizei scheuen, wenden sie sich an die Hausverwaltung – mit der Bitte um Intervention. Jedoch sind  der Hausverwaltung in diesem Fall in der Regel die Hände gebunden. Man kann den Lärmverursacher kontaktieren, die Durchsetzungsmöglichkeiten sind aber eingeschränkt.

Daher nochmals unsere Empfehlung, bei Lärmbelästigung den persönlichen Kontakt mit dem Verursacher zu suchen. Das hilft in den meisten Fällen, da dem Nachbarn sein Störverhalten oftmals gar nicht bewusst ist.

Darf man beim eigenen Autoabstellplatz eine E-Ladestation installieren?

Auch in dieser Ausgabe unserer Kundenzeitung beantworten wir wieder eine wichtige, häufig an uns gestellte Frage, die diesmal lautet:

Darf man beim eigenen Autoabstellplatz eine E-Ladestation installieren?

Wie alle wissen, handelt es sich bei E-Mobilität um eines der großen Zukunftsthemen. Die Frage der nachträglichen Installation eines Ladeanschlusses für ein E-Auto gewinnt immer mehr an Bedeutung. Eine Möglichkeit besteht darin, dass eine direkte Stromleitung von der Wohnung zur Ladestelle des PKW-Stellplatzes führt. Eine Alternative dazu ist die Errichtung eines zentralen Zählerverteilers, von welchem in weiterer Folge die Anspeisung zu den einzelnen Stellplätzen erfolgt. Zur Umsetzung beider Varianten ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Im gerichtlichen Außerstreit­verfahren besteht die Möglichkeit, diese zu ersetzen. Wichtig hierfür ist, dass der Richter bei seiner Entscheidung schutzwürdige Interessen anderer Eigentümer berücksichtigen muss und daher die Option besteht, dass die Maßnahme vom Gericht nicht genehmigt wird. Die Errichtungs- sowie die Wartungskosten sind in der Regel vom Beantragenden zu tragen.

Neue Dienstleistung sorgt für viel Diskussionsstoff

Unter der nicht leicht auszusprechenden Abkürzung „Airbnb“ wird seit einigen Jahren weltweit eine neue Dienstleistung angeboten, die vor allem im Städtetourismus für viel Diskussionsstoff sorgt. Inzwischen alljährlich millionenfach von Gästen genutzt, werden heute schon einige tausend Wohnungen als Unterkünfte über Internetplattformen wie Airbnb oder Wimdu für eine touristische Nutzung am Markt angeboten.

Was auf Gästeseite – vor allem in Hinblick auf den günstigeren Aufenthaltspreis in einer fremden Stadt – sehr interessant klingt, wirft auf der Unterkunftgeberseite Fragen auf, wobei vielen Anbietern die – vor allem rechtlichen – Konsequenzen gar nicht bewusst sind. Da die Internetplattformen nur als Vermittler auftreten, sind die Anbieter bei der Kurzzeitvermietung ihrer Wohnung für die Einhaltung der rechtlichen Rahmenbedingungen selbst verantwortlich.

Die erste und wichtigste Frage bezieht sich darauf, ob man seine Wohnung überhaupt für diese Dienstleistung zur Verfügung stellen darf: Vor allem Mieter, die ihre Wohnung zu touristischen Zwecken untervermieten, müssen sich im Klaren sein, dass ihnen eine Kündigung drohen könnte. Da ist unbedingt ein Blick in den Mietvertrag notwendig, ob eine Untervermietung vertraglich vereinbart ist oder ob diese nur im Rahmen der gesetzlichen „Teiluntervermietung“ erlaubt ist. Jedenfalls darf diese für den Vermieter nicht nachteilig sein. Weiters muss sich der Mieter auch in seiner Funktion als Unterkunftgeber im Klaren sein, dass er Mitverantwortung für die Sicherheit des Unterkunftnehmers zu tragen hat.

In der Konstellation der Vermietung einer Wohnungseigentumswohnung durch den Wohnungseigentümer kann der Grundsatz laut WEG, über sein Eigentum frei zu verfügen, doch auch wesentliche Einschränkungen mit sich bringen: Gibt es durch die Vermietung Veränderungen beim Wohnungseigentumsobjekt, die nicht mehr als geringfügig eingestuft werden können, und sind wesentliche Interessen der anderen Eigentümer beeinträchtigt, müssen diese Veränderungen von sämtlichen Wohnungseigentümern eines Hauses genehmigt werden.

Der Hauseigentümer eines Zinshauses muss sich, bevor er ein Objekt für diese Dienstleis­tung zur Verfügung stellt, die Frage stellen, ob mit einer Unterkunftssituation im Sinne des Airbnb nicht schutzwürdige Interessen der übrigen Hausbewohner gestört werden könnten. Diese Frage muss aber auch für die beiden anderen genannten Gruppen – Mieter und Wohnungseigentümer –, wenn sie berechtigt sind, ihre Wohnung im Rahmen von Airbnb zu vermieten, im Fokus stehen.

Neben der Grundsatzfrage, ob man „im Sinne der Betrachtung der übrigen Hausbewohner“ vermieten darf oder nicht, müssen aber auch gewerberechtliche, steuerrechtliche und Fragen bezüglich behördlicher Gebühren wie der Ortstaxe gestellt werden. Weiters reicht es nicht, einfach irgendeine Wohnung via Internetplattformen anzubieten: Der internationale Gast von heute hat hohe Ansprüche, die erfüllt werden müssen. Das fängt bei einem qualitativen Mindeststandard der angebotenen Wohnung wie WLAN an und reicht über Hygieneartikel, saubere Bettwäsche und Handtücher, eine Mindestausstattung an Geschirr bis hin zu einer funktionstüchtigen Kaffeemaschine. Dabei sollte man bedenken, dass es Gäste gibt, die mit fremdem Eigentum nicht zimperlich umgehen und dieses im Extremfall auch ruinieren. Diese Gegenstände sind in der Regel dann vom Vermieter zu erneuern, was über einen längeren Zeitraum erhebliche Kosten verursachen kann.

Bevor man sich dazu entschließt, seine Wohnung über eine Internetplattform für touristische Zwecke anzubieten, sollte man all die aufgeworfenen Fragen und Punkte genau abklären, um nicht trotz des zusätzlichen Einkommens im Nachhinein eine böse Überraschung zu erleben.

Reparieren statt erneuern!

Wohnungseigentümer sind natürlich zur Werterhaltung daran interessiert, dass nicht nur ihre eigene Wohnung, sondern auch die allgemeinen Flächen der Immobilie in einem guten Zustand sind. Dazu ist es notwendig, anstehende Reparaturen zeitgerecht durchzuführen, damit sich die Wohnungseigentümergemeinschaft teure Erneuerungsarbeiten sparen kann. Die finanziellen Mittel für notwendige Reparaturen sollten daher in einem „angemessen“ ausgestatteten Reparaturfonds vorhanden sein.

Immer wieder gibt es Diskussionen, wie hoch dieser Reparaturfonds sein sollte. Wesentliche Kriterien dafür sind aus der Sicht der Hausverwaltung das Baujahr und der Zustand eines Hauses. Der Hausverwalter ist auf Grund seiner Fachkenntnis in der Lage, diese Faktoren unter Mitwirkung der Eigentümer strategisch richtig einzuschätzen. Individuelle Interessen, die über sachlich feststellbare Indikatoren hinausgehen, sollen bei der Festsetzung der Reparaturrücklage keine Rolle spielen. Auch gibt es vertragliche Vereinbarungen, welche Kosten über den Reparaturfonds zu bezahlen sind.

Ein Reparaturfonds wird jedenfalls über ein eigenständiges Treuhandkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft von der Hausverwaltung verwaltet.

Die Beiträge werden mit der monatlichen Wohnungsbeitragsvorschreibung nach einem genauen Verteilungsschlüssel eingehoben. In der Jahresabrechnung gibt es dann eine Aufschlüsselung über die gesamten Einnahmen bzw. die getätigten Ausgaben.

Größtmögliche Transparenz

Die Hausverwaltung Kramas legt bei der Auftragsvergabe an LieferantInnen Wert auf Transparenz. Das bedeutet, dass dem Verhältnis zwischen dem Auftraggeber, unseren KundInnen, und einem Auftragnehmer, den LieferantInnen, gerade durch unsere Rolle als Vertreter der LiegenschaftseigentümerInnen besondere Bedeutung zukommt.

Für Kramas ist es wichtig, dass die LieferantInnenauswahl aus KundInnensicht bestmöglich gestaltet wird. Unsere Aufgabe ist daher vor allem die Organisation – mit dem Ziel der optimalen Erfüllung der KundInnenwünsche unter Einhaltung bestimmter Rahmenbedingungen.

Was sind nun die wichtigsten Kriterien, die dabei zu beachten sind? Es sind vor allem drei Kriterien, die hier eine wichtige Rolle spielen: An erster Stelle steht dabei, dass die vereinbarte Leistung zum vereinbarten Preis erfüllt wird. Dazu muss aber die Leistung mit den finanziellen Möglichkeiten der KundInnen genau abgestimmt werden. Unsere Erfahrung zeigt, dass die wirtschaftlichen Möglichkeiten den Leistungsumfang immer stärker bestimmen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Prüfung der Angemessenheit des angebotenen Preises. Nicht nur der Gesetzgeber, sondern auch die KundInnen sehen die Aufgabe einer Hausverwaltung im Speziellen darin, die geeigneten Firmen zur Angebotslegung auszuwählen.

Die Vertrauensbasis zu den LieferantInnen bietet dazu die beste Grundlage. Das heißt, dass man davon ausgehen kann, dass die AuftragsnehmerInnen den an sie erteilten Auftrag nach bestem Wissen und Gewissen erfüllen.

Und wie sieht nun die tägliche Praxis aus? Bei kleinen, immer wiederkehrenden Aufträgen von Schadensbehebungen hat sich gezeigt, dass der Abschluss von Rahmenvereinbarungen mit ProfessionistInnen, die die Gegebenheiten vor Ort kennen, die geeignetste Vorgehensweise ist. Kramas bemüht sich darum, diese Vorgehensweise vorab mit den KundInnen festzulegen. Bei größeren Aufträgen steht der direkte Angebotsvergleich im Mittelpunkt. Aber nicht nur der Preis, sondern auch die Leistungskompetenz der AnbieterInnen sind von großer Bedeutung. Besonders wichtig ist diese Leistungskompetenz der LieferantInnen in Bereichen, wo der Kunde selbst kein Fachmann und die Auftragserfüllung generell schwieriger ist. Unsere Aufgabe sehen wir in solchen Fällen auch in der Einschätzung, welche der beiden Kriterien – Preis oder Leistungskompetenz – von größerer Bedeutung ist. Es hat sich gezeigt, dass sich bei größeren, technisch schwierigen Aufträgen das Feld der potenziellen AnbieterInnen meist stark reduziert.

Standardisierte Angebote, die zum Vergleich weniger geeignet sind, erfordern von uns eine konzentrierte Auseinandersetzung mit den von uns vorgegebenen Qualitätskriterien. Die transparente Auftragsvergabe an LieferantInnen wird dadurch immer mehr zur Herausforderung, der wir uns aber zum Nutzen unserer KundInnen stellen. Die Erfüllung der von uns geforderten Qualitätskriterien nimmt Zeit und Geld in Anspruch.

In welchem Umfang dürfen WohnungseigentümerInnen Umbauarbeiten oder Veränderungen in ihrem Wohnungseigentum durchführen?

Auch in dieser Ausgabe unserer Kundenzeitung beantworten wir wieder eine wichtige, häufig an uns gestellte Frage, die diesmal lautet: In welchem Umfang dürfen WohnungseigentümerInnen Umbauarbeiten oder Veränderungen in ihrem Wohnungseigentum durchführen?

Grundsätzlich gilt, dass die Kosten einer solchen Maßnahme immer von den durchführenden WohnungseigentümerInnen zu übernehmen sind. WohnungseigentümerInnen sind unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt, Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt vorzunehmen. Dabei ist vorerst zu unterscheiden, ob die geplanten Maßnahmen allgemeinen Teilen der Liegenschaft oder der eigenen Wohnung zuzuordnen sind.

Wenn es sich um unwesentliche Veränderungen im Inneren des eigenen Wohnungseigentumsobjektes handelt, ist die Zustimmung der MiteigentümerInnen nicht erforderlich. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Entfernung einer nicht tragenden Innenwand geplant ist. Doch auch hier gibt es eine Ausnahme, nämlich wenn sich gemeinschaftlich genutzte Versorgungsleitungen in dieser Wand befinden. Bei tragenden Wänden müssen die MiteigentümerInnen zustimmen, da tragende Wände zur Statik des Hauses beitragen.

Wesentliche Veränderungen, die auf jeden Fall eine Zustimmung der MiteigentümerInnen benötigen, werden im §16 WEG 2002 geregelt. Handelt es sich um Arbeiten an allgemeinen Teilen, die die Miteigentümergemeinschaft betreffen, so ist immer die Zustimmung der Miteigentümergemeinschaft einzuholen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die geplante Maßnahme zu einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen WohnungseigentümerInnen führt. Das kann zum Beispiel eine Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses sein oder der Fall, dass die Veränderung eine Gefahr für die Sicherheit von Personen des Hauses darstellt oder die Gefährdung anderer Sachwerte zur Folge hat.

Sofern es sich um eine Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen der Liegenschaft handelt, muss die Änderung darüber hinaus einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Dabei muss die Inanspruchnahme als Voraussetzung „der Übung des Verkehrs“ entsprechen. Vor der Durchführung wesentlicher Änderungen bzw. Umbauten ist die Zustimmung aller anderen WohnungseigentümerInnen einzuholen. Sollten ein oder mehrere EigentümerInnen die Zustimmung verweigern, kann beim zuständigen Gericht ein Antrag auf Ersetzung der Zustimmung gestellt werden.

Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung empfehlen wir, bei Durchführung von Umbauarbeiten oder Veränderungen im Wohnungseigentumsobjekt die MiteigentümerInnen auf dem Schwarzen Brett entsprechend zu informieren. Diese Information sollte die Daten einer Ansprechperson als Kontakt enthalten und die Art und Dauer der geplanten Maßnahmen beinhalten. Da es bei solchen Arbeiten regelmäßig zu Lärm- und Schmutzbelastungen kommt, soll die Mitteilung auch darüber informieren, wie oft und wann eine Reinigung der Allgemeinteile durch den veranlassenden Wohnungseigentümer durchgeführt wird. Damit wird das Aufrechterhalten einer guten nachbarschaftlichen Beziehung gewährleistet.

Was bedeutet die „sanfte Wiener Stadterneuerung“?

Auch in dieser Ausgabe unserer Kundenzeitung beantworten wir wieder eine wichtige, häufig an uns gestellte Frage, die diesmal lautet:

Was bedeutet die „sanfte Wiener Stadterneuerung“?

Unter der „sanften Wiener Stadterneuerung“ versteht man eine in Wien bei einer Sockelsanierung geförderte Generalsanierung von Immobilien, die älter als 20 Jahre sind. Meistens handelt es sich um Häuser aus der Gründerzeit rund um die Jahrhundertwende vom 19. zum 20. Jahrhundert, wobei unter Umständen auch ein Dachausbau geplant sein kann. Der Begriff „sanft“ bedeutet, dass die Baumaßnahmen bei aufrechten Mietverhältnissen abgewickelt werden. Weiters verpflichtet sich der Hauseigentümer, der für die Umsetzung sorgt, gegenüber dem För­dergeber, dem Wohnfonds Wien, die Mieter bei der Planung miteinzubeziehen. Außerdem dämpfen die vom Wohnfonds Wien genehmigten Fördermittel die nach der Sockelsanierung notwendigen Mieterhöhungen. Die Gemeinde Wien, die an der Durchführung von Generalsanierungen auf Grund der Stadterneuerung interessiert ist, hat spezielle Blocksanierungsgebiete innerhalb der Stadtgrenzen festgelegt. In der Regel werden die Genehmigungen zur Förderung innerhalb dieser Gebiete schneller erteilt.

Unter welchen Voraussetzungen dürfen MieterInnen Veränderungen in einer Wohnung durchführen?

Auch in dieser Ausgabe unserer Kundenzeitung beantworten wir wieder eine wichtige, häufig an uns gestellte Frage, die diesmal lautet: Unter welchen Voraussetzungen dürfen MieterInnen Veränderungen in einer Wohnung durchführen?

Bei beabsichtigten wesentlichen Veränderungen müssen laut § 9 des Mietrechtsgesetzes (MRG) die MieterInnen die VermieterInnen verständigen, ansonsten droht unter Umständen eine Besitzstörungs- oder Unterlassungsklage. Die VermieterInnen dürfen in einem solchen Fall dann die Zustimmung nicht verweigern, wenn die angekündigte Veränderung erstens dem Stand der Technik entspricht und zweitens üblich ist sowie einem wichtigen Interesse der MieterInnen dient. Das sind z.B. Neuinstallationen oder Umgestaltung von Wasser-, Gas, Lichtleitungen, Heizungs- oder Sanitäranlagen, aber auch Energiesparmaßnahmen.

Wollen MieterInnern aber zum Beispiel neue Wände errichten, Räume zusammenlegen oder Türen versetzen, benötigen sie unbedingt die Zustimmung der VermieterInnen, da eine solche geplante Maßnahme auch erhebliche statische Konsequenzen für das ganze Gebäude haben kann.

Laut § 9 des MRG sind MieterInnen dann berechtigt, eine Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen ohne Verständigung und ohne Zustimmung der VermieterInnen zu verändern oder zu verbessern, wenn es sich um eine unwesentliche Veränderung wie zum Beispiel Ausmalen handelt, die man notfalls auch leicht wieder rückgängig machen kann.

Was geschieht mit dem Treuhandgeld?

Auch in dieser Ausgabe unserer Kundenzeitung beantworten wir wieder eine wichtige, häufig an uns gestellte Frage, die diesmal lautet:

Was geschieht mit dem Treuhandgeld?

Schon seit Novellierung des WEG im Jahre 2002 besteht betreffend der treuhändischen Verwahrung des Vermögens einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Verpflichtung des Verwalters, sämtliche Geldflüsse über ein gesondert auf die WEG lautendes Bankkonto zu führen, um eine gesonderte Gebarung des Vermögens einer Wohnungseigentümergemeinschaft sicherzustellen.

Diese Treuhandpflicht erstreckt sich einerseits auf alle Einnahmen und Ausgaben, die laufend zu tätigen sind, und andererseits auch auf die Verwahrung der Reparaturrücklage, also des Vermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es existieren bei der Hausverwaltung daher zwei separate Bankkonten, die diese Vorgabe erfüllen. Die entsprechenden Informationen über den Kontostand sind für alle Wohnungseigentümer bei der Hausverwaltung Kramas abrufbar. Die Veranlagungsform von Sparbüchern hat sich seit der Umstellung auf dieses System wesentlich reduziert, da durch die Führung eines separaten Bankkontos auch die Transparenz im Buchhaltungssystem gewährleistet ist.

Die Zinsentwicklungen in der jüngsten Vergangenheit haben auch die Möglichkeiten der gewinnbringenden Veranlagung sehr eingeschränkt. Wir als Verwaltung haben zu gewährleisten, dass das Vermögen der WEG jederzeit für die Erfordernisse der Gemeinschaft zur Verfügung steht, die Bindung über längere Zeiträume widerspricht dieser Verpflichtung und ist derzeit wirtschaftlich auch nicht sinnvoll.