Mit Rechten und Pflichten verbunden!

An dieser Stelle beschäftigen wir uns mit Verfügungshandlungen im Wohnungseigentum. Diese Verfügungshandlungen unterscheiden sich von Verwaltungshandlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Besonderen dadurch, dass der bevollmächtigte Verwalter für solche Handlungen kein Vertretungsrecht hat und daher auch keine Entscheidungen in diesem Zusammenhang treffen kann.

Zunächst ist die Feststellung von großer Bedeutung, dass man im Wohnungseigentum nicht Eigentümer einer speziellen, meist selbst bewohnten Wohnung, sondern Miteigentümer der gesamten Liegenschaft ist. Trotzdem hat man über die eigene Wohnung ein besonderes Verfügungsrecht, das bei der Entscheidung, ob man die eigene Wohnung selbst bewohnt oder sie leer stehen lässt, beginnt. Man kann die Wohnung auch vermieten, haftet aber gegebenenfalls für das Verhalten des Mieters. Auch Veränderungen innerhalb der eigenen vier Wände, die für andere Miteigentümer keinen Nachteil bedeuten, sind in der Regel problemlos durchführbar. Das betrifft vor allem die Einrichtung mit Möbeln und auch die Farbe der Wände.

Jedoch dürfen Veränderungen in der Wohnung nicht uneingeschränkt durchgeführt werden. Sind solche, die über den vorher genannten Rahmen hinausgehen, geplant, müssen im Vorhinein (!) alle anderen Miteigentümer zustimmen. Das betrifft eine ganze Reihe von möglichen Adaptierungen: Diese reichen von der Versetzung von Wänden – insbesondere, wenn Wände im Zusammenhang mit der Statik eines Hauses betroffen sind –, dem Einbau neuer Fenster, insbesondere bei Änderung des äußeren Erscheinungsbildes, der Montage einer Satellitenanlage bis hin zum Anbringen von Markisen, dem Bau eines Wintergartens auf der Loggia oder eines Flugdaches auf dem Balkon, usw. Aber auch die Widmungsänderung einer Wohnung – beispielsweise zu einem Büro –, erfordert im Voraus die Zustimmung aller Miteigentümer. Zusätzlich müssen natürlich alle rechtlichen (Baurecht, Gewerberecht etc.) Bestimmungen und Anforderungen erfüllt werden.

Holt man sich die benötigte Zustimmung aller Miteigentümer nicht im Voraus, kann dies im Nachhinein zu sehr unangenehmen Konsequenzen führen! Neben einem Beseitigungsanspruch und der möglichen Haftung für Schäden und Folgeschäden können andere Miteigentümer unter Umständen sogar eine Besitzstörungsklage einbringen. Daher ist es sehr wichtig, sich vor geplanten Änderungen über notwendige Schritte zu informieren! Wichtig ist auch die Feststellung, dass die Kosten der Veränderungen im Rahmen des Verfügungsrechts immer selbst zu tragen sind.

Zusammenfassend bedeutet dies, dass bei Verfügungshandlungen durch Wohnungseigentümer regelmäßig die Erfüllung von Voraussetzungen zu prüfen ist und der Verwalter diesbezüglich keine Zustimmung erteilen kann.