Gut zu wissen

Mit der Novelle der Wiener Bauordnung wurde die Verpflichtung zur Führung eines Bauwerksbuches auf einen großen Teil des Wiener Altbaubestandes ausgeweitet. Betroffen sind insbesondere zahlreiche Zinshäuser und Wohnungseigentumsobjekte aus der Gründerzeit.

Das Bauwerksbuch ist eine laufende technische Dokumentation des Gebäudes. Darin werden insbesondere sicherheitsrelevante Bauteile erfasst und die erforderlichen regelmäßigen Überprüfungen festgelegt. Ziel ist es, mögliche Schäden frühzeitig zu erkennen und notwendige Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig planen und durchführen zu können.

Die Gebäudeverwaltung Franz Kramas hat bereits vorgesorgt

Für uns war von Beginn an wichtig, mit der Umsetzung nicht bis kurz vor Ablauf der gesetzlichen Fristen zuzuwarten. Wir haben daher bereits frühzeitig mit den notwendigen Vorbereitungsarbeiten für die von uns verwalteten Liegenschaften begonnen.

Für die betroffenen Häuser werden von uns sukzessive die bei den Wiener Baubehörden vorhandenen digitalisierten Pläne und Bauaktenunterlagen angefordert. Die bereits erhaltenen Unterlagen werden gesammelt und für die weitere Bearbeitung aufbereitet. Auf dieser Grundlage wird anschließend die Erstellung der Bauwerksbücher einschließlich der erforderlichen erstmaligen Überprüfung durch befugte Fachleute beauftragt.

Die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer können sich darauf verlassen, dass wir die gesetzlichen Fristen für die von uns verwalteten Liegenschaften im Auge behalten und die notwendigen Schritte zeitgerecht veranlassen. Dadurch soll vermieden werden, dass kurz vor Fristablauf unter Zeitdruck gehandelt werden muss oder es aufgrund der dann zu erwartenden hohen Nachfrage zu Engpässen bei den erforderlichen Fachleuten kommt.

Für Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden, ist das Bauwerksbuch bis spätestens 31. Dezember 2027 zu erstellen und zu registrieren.

Unsere Eigentümergemeinschaften können daher darauf vertrauen, dass wir uns bereits heute um die notwendigen Vorarbeiten kümmern und die gesetzlich erforderlichen Maßnahmen rechtzeitig und geordnet umsetzen. Das Bauwerksbuch wird damit zu einem weiteren Baustein einer vorausschauenden und professionellen Gebäudeverwaltung.

Mit der Novelle der Wiener Bauordnung wurde die Verpflichtung zur Erstellung und Führung eines Bauwerksbuches auf einen wesentlichen Teil des Wiener Gebäudebestandes ausgeweitet. Betroffen sind bezogen auf unseren Verwaltungsstock klassische Miethäuser, ebenso wie Häuser, an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Maßgeblich für die Zuordnung ist das Errichtungsjahr. Für Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden, muss das Bauwerksbuch bis spätestens 31. Dezember 2027 erstellt und in der Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien registriert werden; für Gebäude aus der Zeit zwischen dem 1. Jänner 1919 und dem 1. Jänner 1945 endet die Frist am 31. Dezember 2030.

Ausgenommen sind insbesondere Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit einer bebauten Grundfläche von höchstens 50 Quadratmetern. Weitere Informationen bieten die Stadt Wien und § 128a der Wiener Bauordnung.

Was ist das Bauwerksbuch?

Das Bauwerksbuch ist keine einmalig erstellte Bestandsaufnahme, die nach ihrer Registrierung abgelegt werden kann. Es handelt sich vielmehr um eine fortlaufende technische Dokumentation des Gebäudes, mit daran anschließenden laufenden Prüf , Wartungs- und Reparaturintervallen.

Erfasst werden sollen jene Bauteile, von denen bei einer Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefährdung für Menschen ausgehen kann.

Im Bauwerksbuch werden unter anderem festgehalten:

• die maßgeblichen Baubewilligungen, Fertigstellungsanzeigen und Benützungsbewilligungen,
• die regelmäßig zu überprüfenden Bauteile,
• die Zeitpunkte und Intervalle der erforderlichen Kontrollen,
• die Ergebnisse der durchgeführten Überprüfungen,
• festgestellte Baugebrechen sowie
• die vorgesehenen Maßnahmen zu deren Behebung.

Damit schafft das Bauwerksbuch eine nachvollziehbare Grundlage, um mögliche Schäden frühzeitig zu erkennen, Erhaltungsmaßnahmen vorausschauend zu.

Was bedeutet das für Miet (Zins-) häuser?

Das Bauwerksbuch ist keine einmalig erstellte Bestandsaufnahme, die nach ihrer Registrierung abgelegt werden kann. Es handelt siBei einem klassischen Miethaus trifft die Verpflichtung grundsätzlich die Eigentümerin oder den Eigentümer des Gebäudes. Für die Gebäudeverwaltung besteht die Aufgabe darin, die Umsetzung organisatorisch vorzubereiten und im Rahmen des Verwaltungsauftrages zu begleiten.

Dazu gehören insbesondere die Erhebung der vorhandenen Bauakten, die Zusammenstellung der verfügbaren Pläne und Bewilligungen sowie die Koordination mit befugten Fachleuten. Auf Grundlage der erstmaligen Überprüfung können notwendige Erhaltungsmaßnahmen erkannt, zeitlich eingeordnet und in die weitere Bewirtschaftung des Hauses einbezogen werden. Richtig eingesetzt, kann das Bauwerksbuch ein wertvolles Instrument für eine nachhaltige Gebäudebewirtschaftung und die Sicherung der langfristigen Vermietbarkeit darstellen.

Was bedeutet das für Wohnungseigentumshäuser?

Bei einem Wohnungseigentumshaus richtet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft. In der praktischen Umsetzung kommt der Hausverwaltung in der Vertretung der Wohnungs-Eigentümer Gemeinschaft eine besondere koordinierende Funktion zu. Erforderliche Schritte müssen nachvollziehbar vorbereitet, transparent kommuniziert und – soweit notwendig – einer Beschlussfassung zugeführt werden. Das Bauwerksbuch schafft damit im Wohnungseigentum eine gemeinsame sachliche Grundlage. Der technische Zustand des Hauses, notwendige Überprüfungen und festgestellte Erhaltungsmaßnahmen werden für die Eigentümergemeinschaft nachvollziehbar dokumentiert. Dadurch können Entscheidungen fundierter und notwendige Investitionen frühzeitiger geplant werden.

Die Gebäudeverwaltung Franz Kramas hat bereits vorgesorgt

Für uns war von Beginn an klar, dass mit den erforderlichen Vorbereitungen nicht nur die Aufgabenstellung der Erhebung der Unterlagen verbunden ist. Wir haben daher bereits frühzeitig damit begonnen, die von uns verwalteten Liegenschaften zu prüfen und die notwendigen Grundlagen für die Erstellung der Bauwerksbücher vorzubereiten.

Eine geordnete Vorbereitung umfasst insbesondere:

• die Prüfung, ob und bis wann das Gebäude von der Verpflichtung betroffen ist,
• die Beschaffung und Aufbereitung vorhandener Bauakten und Pläne,
• die Einholung geeigneter Angebote befugter Fachleute,
• die Koordination der erstmaligen Überprüfung sowie
• die Information der Kunden über die jeweiligen Prozessergebnisse,
• die Vorbereitung allenfalls erforderlicher Entscheidungen,
• die weitere Organisation der im Bauwerksbuch vorgesehenen Kontrollen.

Für betroffene Miet- und Wohnungseigentumshäuser werden bereits von uns sukzessive die bei den Wiener Baubehörden vorhandenen digitalisierten Pläne und Bauaktenunterlagen angefordert. Bereits eingelangte Unterlagen werden gesammelt, geordnet und für die weitere Bearbeitung aufbereitet.

Unsere Kundinnen und Kunden können sich darauf verlassen, dass wir die maßgeblichen Fristen im Auge behalten und die erforderlichen Schritte rechtzeitig vorbereiten. Damit soll vermieden werden, dass kurz vor Fristablauf unter erheblichem Zeitdruck gehandelt werden muss oder es aufgrund der zu erwartenden hohen Nachfrage zu Engpässen bei den befugten Fachleuten kommt. Beim Bauwerksbuch geht es für uns um mehr als die bloße Erfüllung einer gesetzlichen Frist. Wir betrachten diese Aufgabenstellung aus mehreren Perspektiven:

• Welche gesetzlichen Anforderungen sind zu erfüllen?
• Welche Unterlagen sind bereits vorhanden und welche müssen noch beschafft werden?
• Welche technischen Besonderheiten weist das Haus auf?
• Welche Maßnahmen sind kurzfristig erforderlich und welche können langfristig geplant werden?
• Wie lassen sich Entscheidungen transparent und wirtschaftlich nachvollziehbar vorbereiten?
• Wie kann das Bauwerksbuch sinnvoll in die laufende Erhaltung des Hauses eingebunden werden?

Mit der Kramas-Brille behalten wir nicht nur den nächsten gesetzlichen Stichtag, sondern auch die langfristige Entwicklung der Liegenschaft im Blick. Persönlicher Kontakt, transparente Entscheidungsgrundlagen und eine vorausschauende Organisation stehen dabei im Mittelpunkt. So wird das Bauwerksbuch zu einem weiteren Baustein einer professionellen Gebäudeverwaltung: für mehr Sicherheit, bessere Planbarkeit und eine nachhaltige Erhaltung der von uns betreuten Miet- und Wohnungseigentumshäuser.

Franz Kramas Gebäudeverwaltung – wir haben bereits vorgesorgt und behalten für Sie den Durchblick.

Welche Vorteile ergeben sich dadurch?

Die „Kramas-Brille“ steht sinnbildlich für eine besondere Herangehensweise an unsere Aufgaben. Wir kombinieren in unserem Handeln eine bestehende jahrzehntelange Erfahrung in der Verwaltung vieler Objekte mit einem innovativen und zukunftsorientierten Blickwinkel. So entstehen moderne Ansätze zur Problemlösung. Analytisches Denken auf Basis einer über Jahrzehnte gewonnenen Erfahrung und ein verantwortungsbewusster, lösungsorientierter Blick – daraus setzt sich unser Denken & Handeln zusammen. Wir verstehen darunter eine offene Perspektive und ein hohes Maß an Kundenorientierung. Das Anliegen der KundInnen ist dabei stets im Fokus. Durch diesen ganz besonderen Blickwinkel werden unbürokratische und innovative Lösungswege gefunden und das mit Handschlagqualität.

Mitwirkung der Hausverwaltung notwendig

Nachfolgend beschäftigen wir uns mit dem Thema „Verwaltung im Wohnungseigentum“. Dem Thema „Verfügung im Wohnungseigentum“ ist ein weiterer aktueller Beitrag gewidmet.

Zu Beginn aber trotzdem kurz zur Frage: Was bedeutet „Verfügung im Wohnungseigentum“? Prinzipiell geht es dabei um Entscheidungen, die von den Miteigentümern einer Liegenschaft ohne Miteinbeziehung der Hausverwaltung zu treffen sind. Dahinter steht das Recht jedes einzelnen Miteigentümers, über seinen Anteil selbstständig „verfügen“ zu können.

Im Unterschied dazu gibt es im Wohnungseigentum aber auch Maßnahmen, die dem Themenkomplex „Verwaltung“ zuzuordnen sind, die bei Entscheidungen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Instanz erforden. Als Vertretung dieser ist gesetzlich die Hausverwaltung vorgesehen. Bei denen sich daraus ergebenden Aufgabenstellungen unterscheidet man zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Verwaltung. Bei Tätigkeiten der ordentlichen Verwaltung ist die Hausverwaltung beauftragt, selbstständig tätig zu werden, um den laufenden Betrieb einer Liegenschaft sicherzustellen. Dabei ist die Mitwirkung der Miteigentümer nicht erforderlich.

Bei der außerordentlichen Verwaltung ist die Mitwirkung der Miteigentümer sehr wohl verpflichtend, da es sich meist nicht um Veränderungen in den eigenen vier Wänden handelt, sondern an Allgemeinflächen bzw. allgemeinen Einrichtungen.  Die Aufgabe der Hausverwaltung liegt dabei darin, die Entscheidungsgrundlagen zu beschaffen. Als Beispiel sei hierfür der nachträgliche Einbau eines Liftes genannt. Das Aufgabenfeld der Hausverwaltung umfasst alle behördlichen Wege, die Planung, die Kostenerhebung und vor allem die Beschlussfassung. Gibt es nun einen positiven Beschluss, ist es Aufgabe der Hausverwaltung, das bewilligte Projekt umzusetzen, wobei im ersten Schritt die Beauftragung der benötigten Professionisten erfolgt. Wichtig sind dabei auch die zeitliche Abstimmung und die Benachrichtigung von betroffenen Wohnungseigentümern, damit bauliche Maßnahmen ohne Verzug durchgeführt werden können. Am Ende einer von den Miteigentümern bewilligten Maßnahme steht die Rechnungskontrolle.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass im Rahmen der Verfügung im Wohnungseigentum von den Miteigentümern selbstständig Entscheidungen getroffen werden müssen, während bei der Verwaltung die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Mitwirkung der Hausverwaltung aktiv wird.

Mit Rechten und Pflichten verbunden!

An dieser Stelle beschäftigen wir uns mit Verfügungshandlungen im Wohnungseigentum. Diese Verfügungshandlungen unterscheiden sich von Verwaltungshandlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Besonderen dadurch, dass der bevollmächtigte Verwalter für solche Handlungen kein Vertretungsrecht hat und daher auch keine Entscheidungen in diesem Zusammenhang treffen kann.

Zunächst ist die Feststellung von großer Bedeutung, dass man im Wohnungseigentum nicht Eigentümer einer speziellen, meist selbst bewohnten Wohnung, sondern Miteigentümer der gesamten Liegenschaft ist. Trotzdem hat man über die eigene Wohnung ein besonderes Verfügungsrecht, das bei der Entscheidung, ob man die eigene Wohnung selbst bewohnt oder sie leer stehen lässt, beginnt. Man kann die Wohnung auch vermieten, haftet aber gegebenenfalls für das Verhalten des Mieters. Auch Veränderungen innerhalb der eigenen vier Wände, die für andere Miteigentümer keinen Nachteil bedeuten, sind in der Regel problemlos durchführbar. Das betrifft vor allem die Einrichtung mit Möbeln und auch die Farbe der Wände.

Jedoch dürfen Veränderungen in der Wohnung nicht uneingeschränkt durchgeführt werden. Sind solche, die über den vorher genannten Rahmen hinausgehen, geplant, müssen im Vorhinein (!) alle anderen Miteigentümer zustimmen. Das betrifft eine ganze Reihe von möglichen Adaptierungen: Diese reichen von der Versetzung von Wänden – insbesondere, wenn Wände im Zusammenhang mit der Statik eines Hauses betroffen sind –, dem Einbau neuer Fenster, insbesondere bei Änderung des äußeren Erscheinungsbildes, der Montage einer Satellitenanlage bis hin zum Anbringen von Markisen, dem Bau eines Wintergartens auf der Loggia oder eines Flugdaches auf dem Balkon, usw. Aber auch die Widmungsänderung einer Wohnung – beispielsweise zu einem Büro –, erfordert im Voraus die Zustimmung aller Miteigentümer. Zusätzlich müssen natürlich alle rechtlichen (Baurecht, Gewerberecht etc.) Bestimmungen und Anforderungen erfüllt werden.

Holt man sich die benötigte Zustimmung aller Miteigentümer nicht im Voraus, kann dies im Nachhinein zu sehr unangenehmen Konsequenzen führen! Neben einem Beseitigungsanspruch und der möglichen Haftung für Schäden und Folgeschäden können andere Miteigentümer unter Umständen sogar eine Besitzstörungsklage einbringen. Daher ist es sehr wichtig, sich vor geplanten Änderungen über notwendige Schritte zu informieren! Wichtig ist auch die Feststellung, dass die Kosten der Veränderungen im Rahmen des Verfügungsrechts immer selbst zu tragen sind.

Zusammenfassend bedeutet dies, dass bei Verfügungshandlungen durch Wohnungseigentümer regelmäßig die Erfüllung von Voraussetzungen zu prüfen ist und der Verwalter diesbezüglich keine Zustimmung erteilen kann.

Persönlichen Kontakt suchen!

Großer Lärm gehört heutzutage mit Sicherheit zu den bedeutendsten gesellschaftlichen Problemen. Das gilt natürlich auch in einem Wohnhaus. Grundsätzlich muss aber festgestellt werden, dass die Wahrnehmung in Bezug auf Lärm sehr subjektiv ist. Was für den einen unerträglich ist, kann für einen anderen ganz normal sein. Was ist daher zu tun, wenn man sich – zum Beispiel von einem Nachbarn – durch zu großen Lärm belästigt fühlt? 

Aus langjähriger Erfahrung empfehlen wir als Erstes, den persönlichen Kontakt zum Verursacher zu suchen und diesen auf die Störung aufmerksam zu machen. Dabei sollte man diesen ersuchen, die Lärmbeläs­tigung einzustellen. Möglicherweise hat der Verursacher gar nicht bemerkt, dass sein TV-Gerät oder seine Stereoanlage für andere zu laut aufgedreht hat, stellt die Lärmquelle leiser und entschuldigt sich für sein Verhalten. Unter Umständen muss man einen nicht so einsichtigen Nachbarn mehrfach kontaktieren, bis dieser sein Fehlverhalten einsieht.

Hilft auch das nichts, muss man die Polizei einschalten. Diese wird dann aktiv, sucht entweder ihrerseits den Lärmverursacher auf oder nimmt gleich eine Anzeige auf, was in der Regel zu einer Verwaltungsstrafe führt. Sollte das auch nichts helfen, ist als nächs­ter Schritt das Einbringen einer Unterlassungsklage denkbar.

Da viele den Weg zur Polizei scheuen, wenden sie sich an die Hausverwaltung – mit der Bitte um Intervention. Jedoch sind  der Hausverwaltung in diesem Fall in der Regel die Hände gebunden. Man kann den Lärmverursacher kontaktieren, die Durchsetzungsmöglichkeiten sind aber eingeschränkt.

Daher nochmals unsere Empfehlung, bei Lärmbelästigung den persönlichen Kontakt mit dem Verursacher zu suchen. Das hilft in den meisten Fällen, da dem Nachbarn sein Störverhalten oftmals gar nicht bewusst ist.

Darf man beim eigenen Autoabstellplatz eine E-Ladestation installieren?

Auch in dieser Ausgabe unserer Kundenzeitung beantworten wir wieder eine wichtige, häufig an uns gestellte Frage, die diesmal lautet:

Darf man beim eigenen Autoabstellplatz eine E-Ladestation installieren?

Wie alle wissen, handelt es sich bei E-Mobilität um eines der großen Zukunftsthemen. Die Frage der nachträglichen Installation eines Ladeanschlusses für ein E-Auto gewinnt immer mehr an Bedeutung. Eine Möglichkeit besteht darin, dass eine direkte Stromleitung von der Wohnung zur Ladestelle des PKW-Stellplatzes führt. Eine Alternative dazu ist die Errichtung eines zentralen Zählerverteilers, von welchem in weiterer Folge die Anspeisung zu den einzelnen Stellplätzen erfolgt. Zur Umsetzung beider Varianten ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Im gerichtlichen Außerstreit­verfahren besteht die Möglichkeit, diese zu ersetzen. Wichtig hierfür ist, dass der Richter bei seiner Entscheidung schutzwürdige Interessen anderer Eigentümer berücksichtigen muss und daher die Option besteht, dass die Maßnahme vom Gericht nicht genehmigt wird. Die Errichtungs- sowie die Wartungskosten sind in der Regel vom Beantragenden zu tragen.

Neue Dienstleistung sorgt für viel Diskussionsstoff

Unter der nicht leicht auszusprechenden Abkürzung „Airbnb“ wird seit einigen Jahren weltweit eine neue Dienstleistung angeboten, die vor allem im Städtetourismus für viel Diskussionsstoff sorgt. Inzwischen alljährlich millionenfach von Gästen genutzt, werden heute schon einige tausend Wohnungen als Unterkünfte über Internetplattformen wie Airbnb oder Wimdu für eine touristische Nutzung am Markt angeboten.

Was auf Gästeseite – vor allem in Hinblick auf den günstigeren Aufenthaltspreis in einer fremden Stadt – sehr interessant klingt, wirft auf der Unterkunftgeberseite Fragen auf, wobei vielen Anbietern die – vor allem rechtlichen – Konsequenzen gar nicht bewusst sind. Da die Internetplattformen nur als Vermittler auftreten, sind die Anbieter bei der Kurzzeitvermietung ihrer Wohnung für die Einhaltung der rechtlichen Rahmenbedingungen selbst verantwortlich.

Die erste und wichtigste Frage bezieht sich darauf, ob man seine Wohnung überhaupt für diese Dienstleistung zur Verfügung stellen darf: Vor allem Mieter, die ihre Wohnung zu touristischen Zwecken untervermieten, müssen sich im Klaren sein, dass ihnen eine Kündigung drohen könnte. Da ist unbedingt ein Blick in den Mietvertrag notwendig, ob eine Untervermietung vertraglich vereinbart ist oder ob diese nur im Rahmen der gesetzlichen „Teiluntervermietung“ erlaubt ist. Jedenfalls darf diese für den Vermieter nicht nachteilig sein. Weiters muss sich der Mieter auch in seiner Funktion als Unterkunftgeber im Klaren sein, dass er Mitverantwortung für die Sicherheit des Unterkunftnehmers zu tragen hat.

In der Konstellation der Vermietung einer Wohnungseigentumswohnung durch den Wohnungseigentümer kann der Grundsatz laut WEG, über sein Eigentum frei zu verfügen, doch auch wesentliche Einschränkungen mit sich bringen: Gibt es durch die Vermietung Veränderungen beim Wohnungseigentumsobjekt, die nicht mehr als geringfügig eingestuft werden können, und sind wesentliche Interessen der anderen Eigentümer beeinträchtigt, müssen diese Veränderungen von sämtlichen Wohnungseigentümern eines Hauses genehmigt werden.

Der Hauseigentümer eines Zinshauses muss sich, bevor er ein Objekt für diese Dienstleis­tung zur Verfügung stellt, die Frage stellen, ob mit einer Unterkunftssituation im Sinne des Airbnb nicht schutzwürdige Interessen der übrigen Hausbewohner gestört werden könnten. Diese Frage muss aber auch für die beiden anderen genannten Gruppen – Mieter und Wohnungseigentümer –, wenn sie berechtigt sind, ihre Wohnung im Rahmen von Airbnb zu vermieten, im Fokus stehen.

Neben der Grundsatzfrage, ob man „im Sinne der Betrachtung der übrigen Hausbewohner“ vermieten darf oder nicht, müssen aber auch gewerberechtliche, steuerrechtliche und Fragen bezüglich behördlicher Gebühren wie der Ortstaxe gestellt werden. Weiters reicht es nicht, einfach irgendeine Wohnung via Internetplattformen anzubieten: Der internationale Gast von heute hat hohe Ansprüche, die erfüllt werden müssen. Das fängt bei einem qualitativen Mindeststandard der angebotenen Wohnung wie WLAN an und reicht über Hygieneartikel, saubere Bettwäsche und Handtücher, eine Mindestausstattung an Geschirr bis hin zu einer funktionstüchtigen Kaffeemaschine. Dabei sollte man bedenken, dass es Gäste gibt, die mit fremdem Eigentum nicht zimperlich umgehen und dieses im Extremfall auch ruinieren. Diese Gegenstände sind in der Regel dann vom Vermieter zu erneuern, was über einen längeren Zeitraum erhebliche Kosten verursachen kann.

Bevor man sich dazu entschließt, seine Wohnung über eine Internetplattform für touristische Zwecke anzubieten, sollte man all die aufgeworfenen Fragen und Punkte genau abklären, um nicht trotz des zusätzlichen Einkommens im Nachhinein eine böse Überraschung zu erleben.

Reparieren statt erneuern!

Wohnungseigentümer sind natürlich zur Werterhaltung daran interessiert, dass nicht nur ihre eigene Wohnung, sondern auch die allgemeinen Flächen der Immobilie in einem guten Zustand sind. Dazu ist es notwendig, anstehende Reparaturen zeitgerecht durchzuführen, damit sich die Wohnungseigentümergemeinschaft teure Erneuerungsarbeiten sparen kann. Die finanziellen Mittel für notwendige Reparaturen sollten daher in einem „angemessen“ ausgestatteten Reparaturfonds vorhanden sein.

Immer wieder gibt es Diskussionen, wie hoch dieser Reparaturfonds sein sollte. Wesentliche Kriterien dafür sind aus der Sicht der Hausverwaltung das Baujahr und der Zustand eines Hauses. Der Hausverwalter ist auf Grund seiner Fachkenntnis in der Lage, diese Faktoren unter Mitwirkung der Eigentümer strategisch richtig einzuschätzen. Individuelle Interessen, die über sachlich feststellbare Indikatoren hinausgehen, sollen bei der Festsetzung der Reparaturrücklage keine Rolle spielen. Auch gibt es vertragliche Vereinbarungen, welche Kosten über den Reparaturfonds zu bezahlen sind.

Ein Reparaturfonds wird jedenfalls über ein eigenständiges Treuhandkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft von der Hausverwaltung verwaltet.

Die Beiträge werden mit der monatlichen Wohnungsbeitragsvorschreibung nach einem genauen Verteilungsschlüssel eingehoben. In der Jahresabrechnung gibt es dann eine Aufschlüsselung über die gesamten Einnahmen bzw. die getätigten Ausgaben.

Größtmögliche Transparenz

Die Hausverwaltung Kramas legt bei der Auftragsvergabe an LieferantInnen Wert auf Transparenz. Das bedeutet, dass dem Verhältnis zwischen dem Auftraggeber, unseren KundInnen, und einem Auftragnehmer, den LieferantInnen, gerade durch unsere Rolle als Vertreter der LiegenschaftseigentümerInnen besondere Bedeutung zukommt.

Für Kramas ist es wichtig, dass die LieferantInnenauswahl aus KundInnensicht bestmöglich gestaltet wird. Unsere Aufgabe ist daher vor allem die Organisation – mit dem Ziel der optimalen Erfüllung der KundInnenwünsche unter Einhaltung bestimmter Rahmenbedingungen.

Was sind nun die wichtigsten Kriterien, die dabei zu beachten sind? Es sind vor allem drei Kriterien, die hier eine wichtige Rolle spielen: An erster Stelle steht dabei, dass die vereinbarte Leistung zum vereinbarten Preis erfüllt wird. Dazu muss aber die Leistung mit den finanziellen Möglichkeiten der KundInnen genau abgestimmt werden. Unsere Erfahrung zeigt, dass die wirtschaftlichen Möglichkeiten den Leistungsumfang immer stärker bestimmen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Prüfung der Angemessenheit des angebotenen Preises. Nicht nur der Gesetzgeber, sondern auch die KundInnen sehen die Aufgabe einer Hausverwaltung im Speziellen darin, die geeigneten Firmen zur Angebotslegung auszuwählen.

Die Vertrauensbasis zu den LieferantInnen bietet dazu die beste Grundlage. Das heißt, dass man davon ausgehen kann, dass die AuftragsnehmerInnen den an sie erteilten Auftrag nach bestem Wissen und Gewissen erfüllen.

Und wie sieht nun die tägliche Praxis aus? Bei kleinen, immer wiederkehrenden Aufträgen von Schadensbehebungen hat sich gezeigt, dass der Abschluss von Rahmenvereinbarungen mit ProfessionistInnen, die die Gegebenheiten vor Ort kennen, die geeignetste Vorgehensweise ist. Kramas bemüht sich darum, diese Vorgehensweise vorab mit den KundInnen festzulegen. Bei größeren Aufträgen steht der direkte Angebotsvergleich im Mittelpunkt. Aber nicht nur der Preis, sondern auch die Leistungskompetenz der AnbieterInnen sind von großer Bedeutung. Besonders wichtig ist diese Leistungskompetenz der LieferantInnen in Bereichen, wo der Kunde selbst kein Fachmann und die Auftragserfüllung generell schwieriger ist. Unsere Aufgabe sehen wir in solchen Fällen auch in der Einschätzung, welche der beiden Kriterien – Preis oder Leistungskompetenz – von größerer Bedeutung ist. Es hat sich gezeigt, dass sich bei größeren, technisch schwierigen Aufträgen das Feld der potenziellen AnbieterInnen meist stark reduziert.

Standardisierte Angebote, die zum Vergleich weniger geeignet sind, erfordern von uns eine konzentrierte Auseinandersetzung mit den von uns vorgegebenen Qualitätskriterien. Die transparente Auftragsvergabe an LieferantInnen wird dadurch immer mehr zur Herausforderung, der wir uns aber zum Nutzen unserer KundInnen stellen. Die Erfüllung der von uns geforderten Qualitätskriterien nimmt Zeit und Geld in Anspruch.

In welchem Umfang dürfen WohnungseigentümerInnen Umbauarbeiten oder Veränderungen in ihrem Wohnungseigentum durchführen?

Auch in dieser Ausgabe unserer Kundenzeitung beantworten wir wieder eine wichtige, häufig an uns gestellte Frage, die diesmal lautet: In welchem Umfang dürfen WohnungseigentümerInnen Umbauarbeiten oder Veränderungen in ihrem Wohnungseigentum durchführen?

Grundsätzlich gilt, dass die Kosten einer solchen Maßnahme immer von den durchführenden WohnungseigentümerInnen zu übernehmen sind. WohnungseigentümerInnen sind unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt, Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt vorzunehmen. Dabei ist vorerst zu unterscheiden, ob die geplanten Maßnahmen allgemeinen Teilen der Liegenschaft oder der eigenen Wohnung zuzuordnen sind.

Wenn es sich um unwesentliche Veränderungen im Inneren des eigenen Wohnungseigentumsobjektes handelt, ist die Zustimmung der MiteigentümerInnen nicht erforderlich. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Entfernung einer nicht tragenden Innenwand geplant ist. Doch auch hier gibt es eine Ausnahme, nämlich wenn sich gemeinschaftlich genutzte Versorgungsleitungen in dieser Wand befinden. Bei tragenden Wänden müssen die MiteigentümerInnen zustimmen, da tragende Wände zur Statik des Hauses beitragen.

Wesentliche Veränderungen, die auf jeden Fall eine Zustimmung der MiteigentümerInnen benötigen, werden im §16 WEG 2002 geregelt. Handelt es sich um Arbeiten an allgemeinen Teilen, die die Miteigentümergemeinschaft betreffen, so ist immer die Zustimmung der Miteigentümergemeinschaft einzuholen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die geplante Maßnahme zu einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen WohnungseigentümerInnen führt. Das kann zum Beispiel eine Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses sein oder der Fall, dass die Veränderung eine Gefahr für die Sicherheit von Personen des Hauses darstellt oder die Gefährdung anderer Sachwerte zur Folge hat.

Sofern es sich um eine Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen der Liegenschaft handelt, muss die Änderung darüber hinaus einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Dabei muss die Inanspruchnahme als Voraussetzung „der Übung des Verkehrs“ entsprechen. Vor der Durchführung wesentlicher Änderungen bzw. Umbauten ist die Zustimmung aller anderen WohnungseigentümerInnen einzuholen. Sollten ein oder mehrere EigentümerInnen die Zustimmung verweigern, kann beim zuständigen Gericht ein Antrag auf Ersetzung der Zustimmung gestellt werden.

Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung empfehlen wir, bei Durchführung von Umbauarbeiten oder Veränderungen im Wohnungseigentumsobjekt die MiteigentümerInnen auf dem Schwarzen Brett entsprechend zu informieren. Diese Information sollte die Daten einer Ansprechperson als Kontakt enthalten und die Art und Dauer der geplanten Maßnahmen beinhalten. Da es bei solchen Arbeiten regelmäßig zu Lärm- und Schmutzbelastungen kommt, soll die Mitteilung auch darüber informieren, wie oft und wann eine Reinigung der Allgemeinteile durch den veranlassenden Wohnungseigentümer durchgeführt wird. Damit wird das Aufrechterhalten einer guten nachbarschaftlichen Beziehung gewährleistet.

Was bedeutet die „sanfte Wiener Stadterneuerung“?

Auch in dieser Ausgabe unserer Kundenzeitung beantworten wir wieder eine wichtige, häufig an uns gestellte Frage, die diesmal lautet:

Was bedeutet die „sanfte Wiener Stadterneuerung“?

Unter der „sanften Wiener Stadterneuerung“ versteht man eine in Wien bei einer Sockelsanierung geförderte Generalsanierung von Immobilien, die älter als 20 Jahre sind. Meistens handelt es sich um Häuser aus der Gründerzeit rund um die Jahrhundertwende vom 19. zum 20. Jahrhundert, wobei unter Umständen auch ein Dachausbau geplant sein kann. Der Begriff „sanft“ bedeutet, dass die Baumaßnahmen bei aufrechten Mietverhältnissen abgewickelt werden. Weiters verpflichtet sich der Hauseigentümer, der für die Umsetzung sorgt, gegenüber dem För­dergeber, dem Wohnfonds Wien, die Mieter bei der Planung miteinzubeziehen. Außerdem dämpfen die vom Wohnfonds Wien genehmigten Fördermittel die nach der Sockelsanierung notwendigen Mieterhöhungen. Die Gemeinde Wien, die an der Durchführung von Generalsanierungen auf Grund der Stadterneuerung interessiert ist, hat spezielle Blocksanierungsgebiete innerhalb der Stadtgrenzen festgelegt. In der Regel werden die Genehmigungen zur Förderung innerhalb dieser Gebiete schneller erteilt.